越南房價漲幅全球 No.1！搶佔未來 30 年財富列車

越南股市中，房地產個股表現亮眼，吸引了更多外國投資者投入越南市場，兩相加持下，使得房價水漲船高，尤其是河內和胡志明市等主要城市，房價始終易漲難跌。《全球房產指南》（Global Property Guide）報告指出，越南過去 5 年的房價漲幅位居全球首位。整體而言，投資越南房地產仍具有一定的潛力。越南房地產市場主要分為初級市場（一手房）和次級市場（二手房），房產類型多元，包括住宅、商用不動產、工業用地等。多數越南人偏好透天厝，不過，隨著勞動者往一線城市移動，「蛋黃區」周邊的二線城市逐漸發展，造就蛋黃區外的「蛋白區」逐步發展。以胡志明來說，市中心主要是第一郡和第三郡，其中又以西貢河周邊地價最高，第一郡是越南最重要的經濟中心。不過，業界看好第二郡未來的房地產發展，該區擁有高速鐵路終點站守添、高速公路，多半是新建築大樓，具備「住辦皆宜」的特性。至於房價，第一郡每坪房價約台幣 70～130 萬元，第七郡的富美興約台幣 27～33 萬元。

從荒地到胡志明頂級富人區！富美興用30年造鎮傳奇

位於胡志明市第七郡南部的富美興都市區，早期是一片荒涼的沼澤地，經過30年耕耘，如今已蛻變成越南最具代表性的都市區。結合金融、商業、文化、教育、住宅與娛樂等多元功能的富美興也是早期前進越南的台商之一，富美興集團創辦人丁善理，更成功將台灣加工出口區的制度與經驗移植到胡志明市，打造出極具代表性的都市更新案例。

丁善理打下的江山由二代丁廣欽與丁廣鋐兄弟接手，丁家兄弟用了5年時間重新梳理富美興新都市的發展方向，將既有規畫擴張為涵蓋教育、商辦、醫療、住宅、展演場域的綜合社區。回首來時路，丁廣欽笑說：「富美興這30年是辛苦的，異地孤軍，真是不容易。越南是這幾年大家才看好，前面的20年，大家是對她保持安全距離。」富美興 1988 ～ 1989年開始接觸越南，當時越南的通膨是350%、失業率約 20%，而且美國那時對越南實施經濟制裁，西方國家或跟西方友好的國家都沒有機會正式進入越南。可是，雖然經過幾十年征戰，越南人民始終具備勤奮特性，加上教育普及而且尊崇儒家思想，「所以我父親認為，越南終究有機會崛起，因此做了大膽的決定。」不過，丁廣欽認為，「富美興做的不是不動產開發，而是在培養越南的下一代人才，創造新的服務業與工作機會。」富美興集團也不是在「蓋房子」，而是在「建立基礎建設及制度」，越南房地產市場之所以能在多次金融與政策動盪之中維持向上走勢，根本原因就在於都市治理的品質，「必須持續創造就業 機會，將教育、醫療、文化等多元場域建置起來，企業才進得來，人才才能留得住。」

越南房價持續看漲的「三大支柱」：住宅、工業、商辦

從早期台商進駐，到美越關係修復、南韓三星設廠，再到IC設計、新創科技產業聚落成形，越南的總體經濟發展持續向好。富美興丁廣欽直言，越南人口如今已超過 1億，接下來的 20～25年將持續享有人口紅利，這點非常關鍵，GDP成長與人口紅利將持續拉抬房地產需求，使越南房價持續看漲。美國商業不動產服務公司 CBRE 也抱持同樣看法，越南的住宅供應量與需求相比有顯著落差，整體市場需求旺盛但供應不足，這也是越南房價不會下修的主要原因，但預期房價漲幅將不超過 10％。房地產供不應求的原因，大致可歸因於政策及經濟兩大因素。政策方面是越南政府對於房地產開發商的信貸緊縮，導致開發商難以籌措資金。經濟因素則來自於越南這個新興市場所展現出來的發展潛力，除了河內及胡志明等大城外，峴港、海防及芹苴等中型城市也開始崛起，大量勞動力湧入帶動買房及租賃需求；另一方面，高科技園區的興建也對各地房價帶來莫大激勵，越南房價會隨著三星、Intel、富士康等大廠選擇的生產基地位址而出現波動。

除了住宅外，越南政府在對美貿易談判中所取得的關稅優勢，將會持續推動工業廠房的需求。目前越南計有近 200 個半導體領域的外資項目，總註冊資金為 116 億美元。隨著 1 億內需人口的服務業快速成長，企業商辦也是如此。戴德梁行數據顯示，河內預計新增辦公場域，預估 2026 年租金將上漲約 2％，且 2027 年將維持上漲趨勢。住宅、工業廠房及企業商辦是越南房地產接下來的 3 大發展亮點。越南政府現在透過制度來提供保障，加上人民的信任，房地產的未來發展值得期待。此外，越南政府決定加速南部地區大型公共建設，胡志明市新的三環及四環快速道路、橋樑建設及捷運系統正在加速進行，擁有 1 億人吞吐量的全新國際機場第一期預計在明年完工。丁廣欽預計未來越南 GDP 將以每年 7% 的速度成長，7 年後可望達到台灣如今的水準（約 8,000 億美元）。他持續看好越南的人口紅利，預計總人口數將達到 1.2 億至 1.25 億，都市化比例也將從目前的 36％上升至 67％。

越南政府精簡計畫：打造千萬級人口都市與高階科技產業聚落

值得一提的是，今年6月越南政府啟動精簡計畫─將全國63個省級行政單位精簡為34個。此舉將促使胡志明市擴大版圖及總人口數，由於胡志明市即將合併平陽省及頭頓省（Vung Tau），屆時登記人口數將達1,360萬人，一躍成為越南的第1大都市。日後，胡志明市的總人口將會達到2,000萬至2,300萬人，相當於一個台灣的總人口數。

看好越南的都市化成長，富美興新都市中心也趁勢朝「2.0 版本」進化，將以IC設計為發展重點，好比從「天母」轉型為「內科」。連同新順加工出口區，2.0 版的富美興已經成為越南最重要的 IC 設計聚落群，包括邁威爾（Marvell）、瑞薩電子（Renesas）等五大業者，以及新思科技（Synopsis）、Vinagames、Zalo 及 MoMo 等企業，都已選擇在新順加工出口區或富美興設立總部。新順加工出口區是越南首個邀請民間投資的經濟特區，創造出近 6 萬 5 千個本地工作機會，奠定了越南的都市發展基礎結構，更吸引大量在地及國際企業相繼到越南發展。

翻轉越南-重量級台商轉型實戰

作者： 中國信託投信團隊

出版社：今周刊

出版日期：2025/09